Nem todo mundo sabe que na hora de comprar um terreno para construir, é preciso pensar em qual vai ser o tipo da construção que pretende fazer. Esse planejamento é necessário porque cada lote tem a sua taxa de ocupação, taxa de permeabilidade do solo e coeficiente de aproveitamento. Já ouviu falar nesses termos?
Bem, todas as cidades são divididas por zonas. Cada uma dessas zonas tem sua taxa de permeabilidade do solo, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, determinados pela equipe de planejamento urbano da prefeitura.
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O objetivo desses parâmetros é conseguir fazer uma melhor gestão de cada zona da cidade. Ou seja, o governo consegue controlar com mais eficiência o crescimento de determinada zona da cidade.
É por isso que na hora de comprar o seu terreno você precisa conhecer esses parâmetros, já que cada zona permite um tipo de construção. Você não pode, simplesmente, construir um prédio em uma zona em que só se podem fazer casas.
Mas esse é um exemplo básico. Veja, a seguir, mais detalhes sobre os parâmetros taxa de ocupação, taxa de permeabilidade do solo e coeficiente de aproveitamento.
Índice
O que é taxa de ocupação?
Os parâmetros taxa de ocupação, taxa de permeabilidade do solo e coeficiente de aproveitamento são porcentagens relativas à área de cada terreno. Sendo assim, para conseguir saber qual é essa porcentagem para o seu terreno, precisa ter em mãos a metragem quadrada do terreno.
Mas, especificamente sobre a taxa de ocupação, ela é calculada com base na área que a sua construção vai ocupar dentro do terreno. Só que tem um detalhe. Não se considera somente a metragem da parte térrea da construção.
Se por acaso você pretende fazer uma casa de dois pavimentos, e o segundo pavimento se estender para uma área além da ocupada pelo térreo, tem que considerar essa ocupação extra também na hora de calcular.
Como saber qual é a taxa de ocupação de cada zona?
As informações sobre taxa de permeabilidade do solo, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento estão disponíveis no site de cada cidade ou diretamente na prefeitura. São informações públicas, mas geralmente é cobrada uma taxa para consulta, que costuma ser barata.
Mesmo tendo que pagar, você precisa fazer uma consulta prévia sobre essas taxas antes de comprar o seu terreno e acabar fazendo um mau negócio. Então, vá à prefeitura e peça atendimento no setor de zoneamento do planejamento urbano.
Como calcular taxa de ocupação?
O cálculo da taxa de ocupação do terreno é feito com a seguinte fórmula:
Área total do pavimento térreo + área total excedente dos demais pavimentos / área total do terreno
Veja o exemplo considerando um terreno de 300m2:
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Para construir uma casa térrea: se a sua casa térrea tiver 120m2, deverá calcular 120m²/300m² = 0,40. Quer dizer que a casa terá 40% de ocupação do terreno.
Para construir uma casa com dois pavimentos: se a sua casa tiver a parte térrea com 70m2 e o segundo pavimento tiver 120m2, deverá calcular 70m² + 50m² (área excedente) / 300m² = 0,40. Quer dizer que a casa terá 40% de ocupação do terreno.
Porém, quem determina a taxa de ocupação do seu terreno é a prefeitura. Então, não adianta fazer o projeto da sua casa antes de saber qual é a taxa de ocupação máxima que a sua construção vai poder ocupar.
Se a prefeitura determinou que, na zona do seu terreno, só podem ser construídas casas com até 70% de taxa de ocupação, é obrigatório cumprir com essa determinação. Por isso que é essencial fazer a pesquisa na prefeitura antes de qualquer coisa.
O que é e como calcular a taxa de permeabilidade do solo?
Depois da taxa de ocupação, tem também a taxa de permeabilidade do solo.
Ela é a relação entre a área total do terreno e a área penetrável pela água da chuva. Essa é uma taxa muito importante para prevenir alagamentos e enchentes. Então, é obrigatório respeitá-la até mesmo por uma questão de segurança pública.
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A taxa determinada pela prefeitura nesse caso varia muito conforme o tipo de zona, se é um centro urbano ou áreas rurais. E cada cidade determina uma taxa.
Mas, basicamente, a taxa mínima em zonas urbanas é de 15%, enquanto em zonas rurais pode superar os 70%, só para ter uma ideia.
Cálculo da taxa de permeabilidade do solo
O cálculo que se faz para determinar essa taxa é o seguinte: área permeável definida pela prefeitura x área total do terreno.
O que se considera como áreas permeáveis são as áreas em que a água da chuva consegue penetrar. Sendo assim, ficam de fora do cálculo as calçadas, piscinas, decks impermeáveis, quadras de esportes e as áreas cobertas com marquises e beirais.
Veja um exemplo de cálculo: com o terreno de 200m2 e uma taxa de permeabilidade de 15%, a conta é 200m² x 15% = 30m² que será a sua área mínima permeável.
Isso quer dizer que se você for construir uma casa térrea de 80m2 com uma área de calçada de 20m2 e uma área de festas de 40m2, o total de área não permeável será 140m2.
Assim, sobram 60m2 de área permeável com relação ao total de 200m2 do seu terreno, o que está dentro do permitido para o seu terreno. Vai poder construir.
Mas, se por acaso você pretende fazer, nesse mesmo terreno, uma casa de 180m2, vão sobrar só 20m2 de área permeável. Nesse caso, seu arquiteto vai ter que reformular o projeto, fazendo adaptações, pois ele não será aprovado pela prefeitura.
É claro que os arquitetos já sabem disso. Então, geralmente, eles próprios obtêm as informações de taxa de permeabilidade do solo, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento com a prefeitura.
Assim, já vão saber o que pode ou não construir no seu terreno. Mesmo assim, é importante que o cliente também tenha noção da importância dessas taxas para não cometer erros futuros em alguma reforma, por exemplo.
Sempre que quiser ampliar a casa ou fazer qualquer tipo de nova construção, é preciso novamente aprovar o projeto com a prefeitura.
Como transformar áreas impermeáveis em permeáveis?
Atualmente existem diferentes soluções tecnológicas para que você consiga construir mais no seu terreno, sem atrapalhar a taxa de permeabilidade permitida. Essas soluções são os pisos permeáveis, que permitem a penetração da água da chuva nas áreas descobertas.
- Piso drenante: este tipo de piso para colocar nas áreas descobertas em volta da casa permite que até 100% da água das chuvas passe por ele, com um excelente escoamento.
- Paver de concreto: este piso oferece até 50% de permeabilidade quando é assentado sobre areia sem base de concreto. Você encontra em diferentes formatos, como sextavado, em placa, em tijolo ou em ondas.
- Coborama ou concregrama: esse são blocos de concreto com grama no meio e costumam oferecer 100% de permeabilidade.
É interessante que, na hora de contratar o arquiteto para um projeto, ele conheça não apenas o que é obrigatório, como a taxa de ocupação e as outras contas a fazer. Mas sim, que também esteja por dentro dessas soluções inteligentes e sustentáveis que ajudam a otimizar o projeto.
O que é e como calcular o coeficiente de aproveitamento?
Bem, a taxa de ocupação e a taxa de permeabilidade do solo são apenas duas das preocupações que precisa ter antes de pensar no seu projeto de construção. O outro cálculo é do coeficiente de aproveitamento.
Ele é a relação entre a área do terreno e a área total construída. Ou seja, vai determinar qual é a área total que pode ser construída. Afinal de contas, você poderá querer fazer uma garagem ou uma área de festas, por exemplo.
Cálculo do coeficiente de aproveitamento
Então, veja como funciona o cálculo, considerando, de novo, um terreno de 200m2:
Para construir uma casa com três pavimentos: supondo que cada um dos três pavimentos tenha 120m2, deverá calcular (120m² x 3 pavimentos) / 200m² = 1,8. Esse 1,8 é o seu coeficiente de aproveitamento.
Para construir uma casa com 1º pavimento de 70m2 + 2º pavimento com 80m2 + garagem de 50m2, deverá calcular (70m² + 80m² + 50m²) / 200m² = 1. Esse 1 é o seu coeficiente de aproveitamento.
Da mesma forma que funciona para a taxa de ocupação, também é a prefeitura que determina qual é o coeficiente de aproveitamento do seu terreno. Veja algumas informações importantes para levar em consideração na hora desse c~álculo:
- Beirais e marquises que tenham mais de 1m de comprimento são considerados área construída. Essa medida pode variar em cada cidade;
- Garagens cobertas são consideradas áreas construídas;
- Piscinas e casas de máquinas não são consideradas áreas construídas, nem para coeficiente de aproveitamento, nem para taxa de ocupação;
- Subsolo não é considerado área construída. Somente o que estiver acima do nível do solo.
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